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【视角】这么说:保人民币,还是保房价? 网友炸了!

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人民币贬值,房价要大跌?


中国是全世界钱最多的国家,可能还是全世界房价最贵的国家。


有一个“巧合”,人民币持续升值的9年,也是中国房地产价格持续上涨的9年。过去数年房价大涨的原因之一就是人民币升值,在这个过程中,拥有房产的人资产迅速升值,房产升值的预期,又激发了更多人买房的欲望,一旦人民币贬值趋势成立那么房价也将会出现暴跌。


今年全国多个城市房价大涨,纵观10年,房地产市场一跃而起成为最有升值空间的市场,大调查显示,2006年,北京平均房价是7375元/平方米,上海则是7039元/平方米。根据2016年的数据,十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%。京沪房价10年上涨400%。


那么,中国房价为什么这么高?房子是给人住的,这个价格定位不能偏离。


英国“脱欧”无疑会冲击全球市场,并推动英镑跌至数年低点。也让全球的房价出现了一个大幅的降低,作为世界第二大经济体,在境外资本市场波动时,境外资本回流国内参与一二线城市的房地产市场将成为大概率事件。

 

首先,人民币贬值压力增加。短期内在外汇市场,美元升值,进而将带动人民币兑美元贬值。其次,人民币贬值肯定是中国房地产的利空。如果人民币贬值,将会影响部分购房投资。人民币的贬值,对热钱的流出,财富阶级的资产转移都将有影响。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张,如果持续甚至有可能出现违约。


同时,美元走强后,热钱将流出中国市场,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境,如果人民币贬值形成趋势,将影响房地产市场将面临颓势,从而可能伤害中国经济。


人民币贬值对房地产市场来说,首先影响非核心的三四线市场,对目前的一二线房地产市场来说影响不大,但如果加速贬值趋势,一线城市房地产市场难免受到影响。在短期看一线城市依然是房地产的避风港,特别是看到地王频繁出现的区域,更是代表了未来的投资价值。


中国不缺地,960多万平方公里,我们缺地吗?为何房价还如此高部分人预期房价还是要涨的,所以一旦跌了他宁可不卖,而是拿着,等行情转暖了再卖。买盘少了,卖盘更少,所以楼市基本上不会跌。之前的2008年、2011年、2014年的楼市三次都是这样,屡试不爽。


所以限购了根本不用怕,因为卖盘的比买盘的还少,从交易角度讲,房价是不会出现急跌的。但是事情总会有急转,“英国脱欧”事件对人民币的影响是巨大的。之前人民币对美元汇率中间价出现了超过600个基点的下跌,这是自英国脱欧事件以来,人民币中间价的首次下跌,人民币小幅贬值的节奏还在继续,然而人民币贬值对于中国的房价来说也是息息相关,拥有房产的人也会受到较大影响。


保人民币还是保房价?


来源:华尔街见闻


7月9日,,就中国楼市和汇率的前景问题,发表了一篇述评。



文章的题目是《中国不是俄日 无需套用模式 “稳汇率”与“保楼市”之争是伪命题》。文章的核心观点是:


宏观政策未来只能在楼市、汇率二选一的观点并未考虑到无论是人民币还是楼市在根本上都取决于中国经济长期向好的基本面这一事实, 中国不是俄日 ,无需套用模式,“两难之争”属于伪命题。


文章指出,“两难”观点者认为,如果房价继续上涨,资本将加速流向海外,我国外汇储备会被快速耗尽,届时人民币将大幅贬值并带来输入性通胀。如果要稳定汇率,则需要大幅降低房地产等国内资产价格以留住资本,或加大对资本流动管制。


但是一国货币汇率更多反映的是进出口商品交易情况和市场对该国经济发展的预期,楼市与汇率的直接联系其实并没有那么大。单纯将人民币汇率与房价作为焦点并过度联系,其立论基础本身就很牵强。


人民币当前面临的贬值压力是阶段性而非长期性的,在美联储加息、英国脱欧等外部冲击之下,这种贬值压力已经充分释放,目前人民币汇率已接近均衡水平;另一方面,目前楼市的炒作和过度上涨只存在于资源禀赋特殊的一线城市和部分二线城市。此外,目前房地产的存量也不支持楼市继续上涨。尽管汇市与楼市有一定联系,但其更主要是受各自市场规律的支配。


针对日俄的“前车之鉴”,文章评论称,日本房地产泡沫破裂是受经济转型路线失败和产业空心化等因素影响,而汇市本身并不起主要作用。俄罗斯当时的问题则在于其经济结构较为单一,过度依赖原油等大宗商品。一旦大宗商品价格下跌,俄罗斯经济所受的冲击就很大。其经济基本面难以长期支撑强势卢布。而中国经济体量大、产业全、定力强、趋势好,不能简单类比于当年的日本和俄罗斯。


文章还特别指出,在新闻传播中,有一个有趣的规律,即:“坏消息”对受众眼球的吸引通常会大于“好消息”。在关于中国经济的各种信息中,短期、局部的阵痛和问题往往比新经济增长的表现更为引人关注。但如果仅仅依据能够吸引眼球的信息来分析问题,就会得出片面的结论。“稳汇率”与“保楼市”之争其实就属此种类型。这无疑是不够严谨的。


正确的做法是在观察到传统动力衰减、人口老龄化加速、外需疲软等问题的同时,综合中国经济新生肌体生成的速度、代价、态势等更多方面的信息,用长期、全面的视角加以分析。


文章最后表示,从资金流动的角度看,人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长,但从根本上二者是否坚挺依然取决于中国经济的长期趋势,而实际上中国经济的基本面足以支撑二者的向好预期。



保人民币还是保房价,刘晓博这么说


以下观点摘自楼市参考


知名财经评论人刘晓博认为,中国的高房价未来并不只有“莫斯科模式”和“东京模式”两种出路。:“通过深化改革、经济转型,让汇率和房价都获得支撑”,刘晓博认为这完全是有可能的——只要中国能落实十八届三中全会制定的“深化改革的决议”那60条,中国就不必面对资产价格、汇率的二选一。



改革开放以来,中国经历了“制造业+出口”的第一个增长期,和“大基建+城镇化+房地产”的第二个增长期。目前即将进入第三个时期。


在第一个增长期,中国通过对外开放吸引外资流入,在沿海地区建立了加工贸易工厂以及巨大的港口。通过让人民币贬值,再辅以廉价劳动力,变身为世界工厂。在这个时期,无形之手(市场的力量)强过有形之手(政府的力量),民企、中小企业、外资企业空前活跃,温州、泉州、东莞、佛山等一批弱地级市崛起,超过了很多省会城市。


这个时代,最大的受益者是制造业、沿海城市、外企。


第二个增长期就是所谓的“印钞票的时代”,国家通过货币超发,推动资产价格上升,给购房者带来惊喜,刺激未购房的人尽快购房,由此开启了人类历史上史无前例的“超级城镇化”,“大基建+城镇化+房地产”联合发力,推动规模庞大的中国经济持续快速增长。这个期间资金的流动方向是:央行投放巨额基础货币­­→银行放贷→地方政府、国企、开发商→房地产基建的下游产业。由此带来了天量信贷,以及企业杠杆率不断上升。


由于土地、基建都在政府手里,所以这个时期“有形之手”越来越强势,甚至压倒了“无形之手”。反映在市场里,有人说是国进民退;反映到城市竞争格局上,是此前明星地级市地位下降,一批“单核心”省份的省会城市快速崛起,比如武汉、成都、郑州、长沙等。


在这个时期,围绕着土地、房地产的收入快速增长,制造业显得无足轻重,所以汇率的天平开始向资产价格倾斜,人民币对外不断升值。这个时期,最大的受益者是拥有土地的地方政府,容易贷到款的国企、开发商和购买了多套房产的人。制造业的竞争力,在这个时期因为汇率天平的倾斜而不断降低。


到最近几年,随着房屋供应在绝大多数城市出现过剩,“大基建+城镇化+房地产”的模式接近尾声,“印股票的时代”正在叩门。所谓“印股票的时代”,就是通过政府审批制度改革、反腐败、司法制度改革、IPO注册制改革等,让中国更加市场化,激活“大众创业、万众创新”,推动实体经济回归,而不再依靠吹大资产泡沫来稳增长。


反映在资金流向上,主要是通过股权、债权融资解决经济发展问题,银行发钞速度将适当降低,企业杠杆率也将不断下降,大金融时代来临。在这种背景下,全社会的资金池逐步由楼市变成大金融(核心是多层次资本市场)。


如果中国完美地切换到“印股票的时代”,高房价问题自然就解决了,这时候,房价将出现慢涨,财富总量和人民收入快增,泡沫逐步被化解。由于社会充满创造力,财富不断增加,人民币的汇率自然也就稳住了。


当然,这是一个理想状态。事实上,过去一年多我们在开启“印股票的时代”时,遇到了“人造牛市+股灾”的狙击,随后又遭遇了“股汇双杀”的挑战。这告诉我们一点:新旧模式的切换,阻力甚大,困难甚大。


相信接下来国家会有新的举措,“印股票的时代”将不可避免地降临。若如此,中国楼市将不必在东京和莫斯科模式之间做出被动的选择。

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